Версия для печати
Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите Ctrl+Enter

Что нужно сейчас знать о рынке жилой недвижимости?

Что нужно сейчас знать о рынке жилой недвижимости?
08 июля 2015

Когда есть предложение, а спрос идет на спад, говорить о развивающихся тенденциях рынка недвижимости достаточно сложно. Бесспорно, рынок недвижимости в Украине за последний год был “подбит” банковским кризисом, обесцениванием гривны, снижением экономики, а также военными действиями на востоке страны.

Ситуация на рынке жилой недвижимости сейчас
 
“Рынок недвижимости является лакмусовой бумажкой экономической и политической ситуации в стране. Уменьшающийся спрос и падающие цены говорят о неуверенности потенциальных покупателей в будущем и общем падении уровня жизни. И хоть непосредственно в регулировании самого рынка особых изменений не происходит, его лихорадит вместе со всей страной”, - рассказывает Эдуард Бразас руководитель комитета по информационным системам и аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
 
На данный момент количество сделок на рынке значительно сократилось. Порядка 500 сделок совершается ежемесячно, в то время, как в 2012-2013 годах количество сделок доходило до отметки 3000 тысяч в месяц. Крупные сделки были зафиксированы в 2007 году, тогда же сделок совершалось, порядка 7000 тысяч в месяц.
 
По мнению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, в данный момент значительно сократилось количество игроков рынка: стало меньше операторов услуг по недвижимости, филиальных сетей крупных компаний и так далее.
 
Как ни странно, первичный рынок жилой недвижимости является наиболее конкурентным и востребованным среди покупателей.
 
“Нужно оговориться, в рынке жилой недвижимости есть несколько сегментов - элит, премиум, бизнес и эконом. И есть еще социальный: он не является рынком, но он существует”, - комментирует Михаил Артюхов. Социальный рынок в количестве сделок достигает порядка 80% от общего количества сделок на рынке жилой недвижимости. Данный рынок является более активным, нежели остальные, в основном в данном рынке выступают предприятия, банки, а также государственные учреждения.
 
“В оставшихся 20% сделок на рынке картина делится следющим образом: 80%-85% - это сделки в эконом сегменте,  10-15%  - это бизнес сегмент, оставшиеся - это премиум сегмент”,- рассказал Михаил Артюхов.
 
Руководитель отдела продаж строительной компании Geos Андрей Савчук считает, что актуальность вторичного рынка по-прежнему неизменна, но спрос покупателей на первичном рынке гораздо выше.
 
“Это связано с тем, что вторичный рынок неохотно переходит на взаиморасчеты между физлицами в гривнах. Зачастую, преобладают взаиморасчеты в долларовом эквиваленте.
В тоже время, первичный рынок может предложить широкий выбор современного жилья и взаиморасчеты в гривне. И еще ряд преимуществ для покупателей. О некоторых из них уже упоминалось: кредитование, рассрочка. К примеру, этим летом многие застройщики начали предоставлять новую функцию – фиксация цены при рассрочке.Все эти факторы позволяют первичному рынку доминировать над вторичным”, - убеждает Савчук.
 
Где стоит покупать квартиры
 
Разнообразным является и вторичный рынок жилой недвижимости. Привлекательность данного рынка заключается в завершенном состоянии и в качестве предлагаемого жилья, а также в ценовом эквиваленте.
 
Эксперт Эдуард Бразас считает, что: “Если судить по абсолютной стоимости объекта и готовности к заселению, то вторичка привлекательней. Но первичка перспективней. Поэтому лучшая покупка - "первичная вторичка", т.е. квартиры в заселенных жилых домах не старше 10 лет с разумными планировками и ремонтом”.
 
По данным портала Address.ua, на конец июня 2015 года было зафиксировано более 63 000 предложений объектов во вторичном сегменте. В тоже время, на первичном рынке предлагалось около 16 000 объектов. Однако, стоит отметить, что цена квадратного метра на первичном рынке существенно ниже уровня цен на вторичном рынке.
 
“Первичный рынок он дешевле, чем вторичный, потому что вторичный рынок - готовое жильё  и меньше рисков. С другой стороны конкурентность рынка первичной недвижимости привела к тому, что застройщики начали сокращать площадь, т.е. они строят квартиры меньшей площадью”, - анализирует Михаил Артюхов.
 
В ценовом эквиваленте наибольшим спросом, как сообщил портал Address.ua, пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс. долларов. Более 50% запросов пользователей связано именно с поиском жилья в наиболее низком ценовом сегменте.  В основном, это 1-комнатные квартиры, расположенные в спальных районах. Существенная часть потенциальных покупателей рассматривает для приобретения бюджетные  гостинки стоимостью около 25 тыс. долларов.
 
Ценовой фактор сейчас выходит на первое место при принятии решения о покупке. Следующая по привлекательности ценовая категория - 60-80 тыс. долларов - около 24% запросов, согласно базы портала Address.ua.
 
По словам Михаила Артюхова,  среди предложения на рынке новостроя трехкомнатных квартир не слишком много. Застройщики зачастую предлагают двухкомнатные, которые можно переделать в трехкомнатные. Либо это комбинация двух двухкомнатных.
 
Стоить акцентировать внимание на том, что покупая жилое помещение стоит понимать чего конкретно желает покупатель. Приобретая квартиру в новостройке покупатель инвестирует не только в имущество, но и в будущий ремонт. На сегодняшний день, предложения рынка первичного преобладает над вторичным, и это не смотря на то, что люди слишком сильно рискуют отдавая деньги в этот вид жилой недвижимости.
 
О высоком риске “недостроя” первичного рынка
 
Такой риск есть, причем даже для порядочных и надежных застройщиков, отмечает  Эдуард Бразас. “Падающий спрос и недоступность стороннего финансирования сказываются. Поэтому я рекомендую клиентам покупать первичку только с высокой степенью готовности. Это менее привлекательно по цене, но сохранность денег важнее”, - считает эксперт.
 
Причин недостроенного жилого дома может быть очень и очень много: одни из них являются существенными,  другие, как рассказал директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов, не совсем адекватные в отношении рынка недвижимости.
 
“Риск “недостроя” есть всегда, - считает Андрей Савчук, руководитель отдела продаж Строительной компании GEOS.- Безусловно, падение экономики и негативное информационное поле (в частности, разговоры о техническом дефолте) создают волнения среди потенциальных инвесторов. Более того, покупая квартиру всегда лучше очень внимательно и тщательно выбирать способ и продукт инвестирования”, - комментирует он.
 
 По его мнению,  самый надежный способ защититься внимательно выбирать застройщика, изучать портфель проектов, смотреть, есть ли в активе долгострои.
 
 “Городские власти начали активную борьбу с недобросовестными застройщиками. Уже создан Реестр новостроек города Киева, которые ведут строительство с нарушением норм. Это позитивный шаг со стороны властей, который облегчит выбор для потенциальных инвесторов, поможет минимизировать риски и не инвестировать в проекты с большим риском “долгостроя””, - рассказал Андрей Савчук.
 
Распространенной ситуацией в среде новостроек является та, когда застройщик останавливает проект не выполняя при этом обязательства перед инвесторами, которые приобрели квартиру. Обезопасить себя можно в том случае, если перепроверить декларацию застройщиков, в которой указано, что финансирования хватит до конца  строительства жилищного комплекса.
 
Редакция Finance.UA пообщалась с людьми, которые стали “жертвами” недостроенных жилищных комплексов и выяснила, что дом в котором проживают люди не сдан еще в эксплуатацию, однако компания-застройщик продолжает строительство и заселяет жильцов. Являются ли данные жильцы обладателями своих квартир? Нет, потому что застройщик не выдал ни одному проживающему документы, подтверждающие право собственности.
 
“Документов нет, говорят идут суды, когда будут документы мы не знаем”, - признались жильцы злосчастного дома.
 
В ходе беседы выяснилось, что никто из жильцов не в курсе: кто с кем судится, судится ли вообще.
“Приходится подниматься на тринадцатый этаж пешком из-за отсутствия лифта. Лифтовая шахта есть, а лифта нет с того времени, как мы здесь живем”, - рассказывают жильцы.
 
В продолжении мы расскажем о том, как юристы советуют обезопасить себя от сомнительного застройщика и что делать, если вы все же оказались вовлечены в проблемную стройку.

comments powered by Disqus
загрузка...
*/?>