Конечно, в реестре указан точный адрес объекта недвижимости (это если он в него внесен), но мы не видим этого объекта на карте, в то время как в развитых странах не только на карте виден объект, но зачастую можно увидеть визуализацию самой улицы и четко представить расположение объекта в системе городских координат. Кроме того, в развитых странах кадастры содержат всю
градостроительную информацию об инженерных сетях и коммуникациях, а также, безусловно, информацию о стоимости объектов: по какой цене они были проданы, какова их оценка для налогообложения, история строительства объекта и т. д. Вся эта информация имеет несколько уровней доступа и становится открытой в зависимости от необходимости. Наличие кадастра
недвижимости существенно облегчает процедуры согласования разрешительной документации, подключение к сетям и оказывает положительный эффект на весь рынок недвижимости. В Украине не так уж давно заработал земельный кадастр, хотя объем информации в земельном кадастре так же невелик, как и в реестре недвижимости. Почему? А потому, что при создании кадастра земли только небольшая часть информации была оцифрована и внесена в кадастр – та, которая с
помощью взяток попала в «старый» кадастр. С реестром недвижимости дело обстоит не лучше, так как реестр стал создаваться с 2013-го года и только те сделки, которые заключены после
1-го января 2013 года и объекты, введенные в эксплуатацию после этой даты, там присутствуют. Примерные расчеты соотношения площади объектов недвижимости и площади, внесенных в реестр, показывают, что число объектов в реестре не превышает 7-8% от общей площади жилой недвижимости в Украине. Хорошо это или плохо?
Конечно, очень плохо, так как понятно, что львиная доля объектов недвижимости все еще пребывает вне электронного кадастра, в архивах БТИ, в связи с чем существуют как риски
«потерять» эту недвижимость, так и невозможность проведения массовой оценки для введения нормальной системы налогообложения не от квадратных метров, как в Средневековье, а от рыночной стоимости. Есть и масса других причин считать такое положение дел просто
неприемлемым, а недвижимость – «бедной падчерицей», не находящейся ни в чьем управлении
и потому непонятно, кто же отвечает за отсутствие кадастра недвижимости.
Печально осознавать, что чиновники и законодатели не собираются ничего делать для того, чтобы вся недвижимость была внесена в реестр, а еще лучше – в кадастр, хотя прекрасно знают об
этом. Но они также знают, что внесение объектов в реестр является чьим-то доходом и,
по-видимому, не хотят лишать заработка эту категорию «специалистов». Как иначе пояснить тот факт, что в XXI веке, в условиях развитых IT-технологий, заниматься кадастром никто не хочет? В течение многих лет отговоркой для невнесения объектов недвижимости в реестр было то, что БТИ, которые имеют информацию о недвижимости, не желают бесплатно ею делиться. Конечно, эта информация принадлежит гражданам – они ее уже оплатили неоднократно при взятии всех «справок БТИ», но дело не сдвигается с мертвой точки, так как в свое время БТИ позволили стать частными – вместе со всеми архивами, которые создавались за наш счет. Именно поэтому законодатели решили, что недвижимость будет постепенно вноситься в реестры при
осуществлении сделок с ней – опять-таки за наш счет. В связи с чем меня очень интересует вопрос: когда же государство начнет отвечать за свои слова? Когда же оно начнет выполнять свои функции? И если не разберется, кто пролоббировал превращение БТИ из государственных
в частные, то хотя бы займется внесением в реестр нашей недвижимости, при этом не залезая в наш карман?
Несмотря на неразрешимую ситуацию с БТИ, есть и другой выход: использование уже
существующего градостроительного кадастра: http://mkk.kga.gov.ua, на который в Киеве было израсходовано 77 млн 430 тыс. грн. Цифра впечатляет, и все это, кстати, наши налоги. Я уж не говорю о том, что вряд ли киевляне знают, во сколько им обошелся этот сайт, но уверена, что все
они поддержали бы идею объединения земельного кадастра с градостроительным и реестром недвижимости. Но у чиновников, от которых зависит это объединение, эта идея вызывает сумасшедшее сопротивление. Они, истратив немалые денежные средства, рассматривают градостроительный кадастр как источник личного обогащения, так как в нем не только имеется
карта города со всеми зданиями и сооружениями, но также и привязка всей городской
инфраструктуры. 16 февраля в Киеве состоялся семинар, на котором специалисты из Германии рассказывали общественности о том, что такое кадастр в Федеральной земле Северная
Рейн-Вестфалия, как осуществляется планирование городских территорий и ведение кадастра недвижимости.
Если говорить о немецком опыте кратко, то ведение кадастра является завершающим этапом планирования городских территорий, в котором общественность принимает самое активное участие на всех этапах составления планов территорий. Общественные организации обязательно
участвует в обсуждении планов по региональному развитию, развитию округов, в программе развития города, в обсуждении концепции развития города, в секториальных концепциях, в обсуждении структурных концепций, градостроительных проектов, планов застройки и т. д. Все эти
документы отражаются в кадастре недвижимости, а сам кадастр и планы развития территорий являются прозрачными и открытыми для доступа общественности. Нельзя себе представить, чтобы на создание градостроительного кадастра было потрачено более 77 млн грн. и общественность ничего об этом не знала бы, а чиновники продолжали бы втихаря использовать этот кадастр в своих целях.
Когда я слушала выступления немецких специалистов, у меня возникло ощущение, что нашим чиновникам до этого уровня понимания процессов планирования городских территорий, как до Луны. Казалось бы, чиновники горадминистрации в первую очередь должны были бы
присутствовать на лекции, но никто не заметил их на мероприятии. К сожалению, чиновники КМДА все еще не понимают, что времена принятия кулуарных решений о планах развития территорий
канули в Лету, и главное требование сегодняшнего дня – создание городского кадастра, в котором были бы отражены все планы развития территорий. Разрешения же на строительство должны приниматься на основании плана, являющегося законом, который и предусматривал бы улучшение городской среды обитания, повышение надежности процедур регистрации вновь построенной недвижимости или сделок с существующими объектами.
В США любой гражданин может посмотреть, за сколько сосед продал свою квартиру или дом, а у нас для этого надо знать точный адрес или фамилию соседа. С нового года вступило в действие новое постановление Кабмина по поводу изменения правил регистрации новой недвижимости или сделок с недвижимостью. Отныне регистраторы смогут не только регистрировать новое жилье, но и сделки с жильем, а нотариусы смогут не только регистрировать сделки, но и новое жилье. Наверное, это хорошо, когда создаются условия для возникновения конкуренции между регистрирующими субъектами. Плохо то, что законодательно не решены ряд вопросов такой регистрации. Например, вопрос о наличии оригинала акта ввода в эксплуатацию в документах, подаваемых на регистрацию квартиры в новострое. Эта проблема не новая, но почему-то никак не решается: как разделить между жильцами акт ввода в эксплуатацию, если он имеется в одном экземпляре, а нужен в каждом пакете документов? С другой стороны, а зачем подавать бумажный акт, если ввод в эксплуатации мог бы отражаться в электронном кадастре?
Одним из новшеств регистрации становится отсутствие бумажной копии прав собственности. И хотя авторы нового регулирования уверяют нас в том, что проблем здесь нет, создается впечатление, что они не слышали о поддельных паспортах и других фиктивных документах. Непонятно, почему при регистрации недвижимости не создавать чип в виде отпечатков пальцев владельца, хранящийся в реестре? Наличие такой информации в документах могло бы действительно защитить собственников от всяческого рода мошенников, коих несть числа в сфере недвижимости, а внесение информации о строительстве нового многоквартирного здания в кадастр защитило бы от повторной перепродажи одних и тех же квартир.
Боюсь, что игнорирование изложенных замечаний свидетельствует о том, что никто из авторов законодательных актов не проводил консультации, обсуждения с общественностью по поводу разработки наиболее прозрачных и надежных правил регистрации недвижимости. Участие 3-го сектора в обсуждении городских проблем все еще остается на очень низком уровне, а принятие решений происходит кулуарно.
Доказательство тому – не только отсутствие кадастра недвижимости, но и ситуация вокруг киевского велодрома. Несмотря на принятие решения о его реконструкции и даже выделение средств на нее, никакого обсуждения с общественностью по данному поводу не было. Тем не менее чиновники попытались «освоить» выделенные депутатами средства на строительство паркинга под велодромом. Когда же общественность выразила протест, строительство паркинга было приостановлено, но никакого обсуждения так и не было начато.
Основное отличие Украины от стран с развитыми западными демократиями состоит в том, что Украина как государство построено сверху-вниз, а страны развитых демократий – снизу-вверх, то есть базируются на местном самоуправлении. Основой местного самоуправления является привлечение общественности к обсуждению планов городского строительства, а не разделение страны на «мелкие княжества», отданные чиновникам «в кормление». Именно в процессе обсуждения с общественностью происходит выработка совместных решений, а недвижимость
из «бедной родственницы» превращается в комфортную и удобную для всех среду обитания.
Людмила Симонова, к.т.н, ведущий аккредитованный оценщик
Американского общества оценщиков